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中博财富网研究:房地产尚未到崩盘拐点

    房地产行业进入下行通道 

    房地产综合数据显示房地产累计销售面积增速自2013年以来一直呈下降态势,尤其在2014年初出现了负值,显示房地产累计销售面积出现了绝对量的下降。此外,商品房累计销售额同比增速也在2014年第一季度从正值迅速将为负值,表明房地产市场迅速降温。同时房地产开发商累计投资增速也几乎在匀速下降,暗示房地产开放商楼市的影响,投资意愿或投资资金能力受到抑制。 
 

图1 2013-2014年房地产开发增速(数据来源:国家统计局 数据整理及制图:中博财富)

 


     
 

 图2各城市房价同比增速(数据来源: 国家统计局、路透社 数据整理及制图:中博财富)

 

   

    多项指标显示,一线城市的房价变动趋势与全国70个大中城市的房价变动趋势是保持一致的。2014年上半年全国房地产市场下滑态势明显。 一线城市也受到波及,北上广深四大城市新建住宅售价同比增速连续7月下降 。 

    房地产市场进入阶段性拐点,但尚未进入逆转性拐点 

    我们对阶段性拐点的定义是房价出现阶段性价格走势的完全变化,但这种变化在中期仍然能逆转,房价超越变化前的极值。 结构性拐点是指房价出现走势变化,是因为房地产市场供求关系或是经济结构要素发生变化,而非外部经济政策或国际经济冲击造成的结果。逆转性拐点是指房价出现反向变化,而且房价的极值不可回复。 

    据博鳌地产论坛,产业界认为中国城镇化还有15年左右到达拐点。按照中央政府2014年公布的新型城镇规划的要求,从2014年的54%的城镇化率提升到在2020年全国城镇化率要达到60%,我们认为要达到70%的城镇化率,大约需要18-20年。而根据国际上发达经济体的发展经历,通常房地产市场的逆转性拐点是出现在这些经济体城镇化率达到70%以上。

    以美国、日本为例,2007年美国房地产市场价格达到高位并出现下滑,对应的全美城镇化率接近80%。以调整通货膨胀之后的美国房产数据为基础,2008-2009期间,城镇化率略超过80%的时候, 美国房地产出现逆转性的下滑拐点。 
 

图3 美国房价与成长化率(数据来源:US Census 数据整理及制图:中博财富)

 


 

    1991年年底日本房地产泡沫破灭,房产价格出现下滑。 1990年日本对应的城镇化率达到77%。 

    以这样的背景为基础,我们更倾向联博企业信用研究分析师曾铮的观点,支撑房地产行业发展的最根本动力是城镇化。中国房地产行业在中期内能够得到恢复,目前房地产行业下滑的三个主因是信贷紧缩、2013年销售额极高和中国经济放缓。房地产业供求失衡并不是最重要的风险,只有少数非一线城市和商业地产领域存在严重的供大于求,如银川、兰州、沈阳、昆明等城市的大中型城市商业地产出现了较为严重的供大于求。 

    如果信贷大幅收缩,房价则可能出现大幅下调。短期内货币政策特别是住房贷款对于房地产市场的影响非常明显。不仅是短期,而且是中期,货币政策与房地产市场的发展都呈现出密切的联系。数据分析表明,广义货币M2与房价在长期存在显著的相关关系。广义货币供给增速在2014年上半年整体较2013年同期较低,显示央行逐步吸收2013年异常宽裕的流动性。 
 

图4 广义货币增速(数据来源:央行 数据整理及制图:中博财富)

 


 

    不过美林的Kamiyama认为,中国在2014年面临的宏观经济大环境相当与日本1992年所处的经济环境。以2014年作为中国的基年,以1992年作为日本的基准年,日本和中国的M2/GDP、真实利率在各自的基准年呈现较为一致的走势。日本房地产泡沫在1991年末破灭,Kamiyama暗示2014年极有可能是中国房地产业的拐点,如果中国的经济发展状态与22年前的日本的经济结构和发展状态一致。 

    同时,别以日本1986年的价格作为基数,中国2005年的价格作为基数,中日两国在各自基准年之前的土地价格走势已显现了惊人的一致性。日本的土地价格在1991年-1992年间达到了历史高峰,随之房地产泡沫破灭,1992年土地价格下降。 

    尽管中日两国在22年的发展差距中呈现了惊人的一致性,但2014年中国房地产市场的行情是否就代表了拐点的到来? 

    1991-1992年日本房地产市场的崩盘,最根本原因是日本金融机构大幅降低利率,并对房地产业和市民购买房产释放出大量的信贷资金,金融机构、公司和个人都将资金严重投资于房地产行业,导致不动产价格严重扭曲。 

    而相对来讲,中国的房地产市场除一线城市外,二、三、四线城市价格不动产价格整体上并不属于畸高的状态。同时,中国对购房者实施了严格的信贷政策。中国严重的供大于求,更多地来自于房地产行业的高利润率,2013年信贷的大幅放松,造成房地产开发商严重提高供给,存货高涨。这是中日房地产市场两个重要的差异。 

    其次,中国幅员辽阔,整体城镇化率与国际发达经济体相比,还有巨大的提升空间。目前的房产高存货状态有较大可能在中期内(3-4年)被城镇化逐渐消化。 

    2014年3月《国家新型城镇化规划(2014-2020)》发布,计划2020年城镇化率达60%,对应每年城镇化率增量为0.85个点,这明显低于2000年到2013年城镇化率增量1.35个点的平均值。 

    以此为判断依据,中国当前的城镇化率约为54%,并未达到高度城镇化状态。以人口13.5亿为基数,按照城镇化率2014-2030每年提高平均1个点的估测,初步估算消化现有的库存量耗时约3年左右。同时,目前国内并没有面临严重的经济危机或金融危机,因此当前房地产行业整体下滑是一个短期或中期的现象,而非是逆转性拐点的到来。